Liczby nie kłamią. W Polsce w ostatnich latach rynek magazynowy przeżywa prawdziwy rozkwit. Z roku na rok buduje się u nas coraz więcej hal.

Koniec hegemonii Warszawy
Według statystyk firmy Cushman & Wakefield na koniec III kwartału w Polsce było aż 4,87 mln metrów powierzchni magazynowej. Z kolei od początku roku przybyło ich ponad milion. Tak wielkiego przyrostu nie było w ostatnich latach.
Najwięcej magazynów jest w Warszawie i jej okolicach. Według wyliczeń Cushman & Wakefield, w stolicy Polski i na jej obrzeżach jest ponad 2,1 mln m2 powierzchni magazynowej, a to stanowi 42% w skali kraju. Jeszcze w 2005 r. nowoczesne magazyny o najwyższym standardzie istniały właściwie tylko wokół stolicy. Dziś proporcje znacznie się zmieniły na korzyść innych regionów Polski. W tej chwili sporo hal magazynowych jest także w centralnej Polsce, w okolicach Poznania i na Górnym Śląsku. Od niedawna nowoczesne obiekty powstają także w Polsce północnej (Trójmiasto i Szczecin).
– Polska branża magazynowa zawdzięcza dobrą kondycję niesłabnącemu zainteresowaniu ze strony międzynarodowych klientów biznesowych – uważa Tomasz Branecki, prezes agencji nieruchomości Jartom. – Popyt na nowe magazyny jest na tyle duży, że coraz bardziej widoczny staje się problem zbyt małej liczby tego rodzaju nieruchomości komercyjnych.
Słowa szefa Jartomu potwierdzają statystyki Cushman & Wakefield. Według nich, przez pierwsze dziewięć miesięcy 2008 roku wynajęto 1,145 mln m2 powierzchni magazynowej. W analogicznym okresie 2007 roku popyt był mniejszy o ponad 100 tys m2, a współczynnik powierzchni niewynajętych wynosił 9,7% (tylko około 470 tys. m2 było niezagospodarowane). Najtrudniej było wynająć magazyn w okolicach Krakowa (współczynnik poniżej 2,7%). Z kolei w Gdańsku nie było na koniec III kwartału wolnych powierzchni. Za to najwięcej niezagospodarowanych magazynów było na obrzeżach Wrocławia i Warszawy (współczynnik powyżej 10%).

Wielka trójka deweloperów
Firma Cushman & Wakefield sklasyfikowała deweloperów działających na naszym rynku pod względem popytu. Według wyliczeń analityków, najwięcej w tym roku (biorąc pod uwagę trzy pierwsze kwartały) wynajęła firma Prologis, która ma 31% udziału w rynku.
– Trzeci kwartał był dla nas udany. Podobnie jak w poprzednich miesiącach, podpisaliśmy umowy najmu na ponad 220 tysięcy metrów kwadratowych – mówi Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis. – Okres wakacyjny zawsze trochę zaburza statystyki, ale wrzesień okazał się pełen ciężkiej pracy. Był to dobry okres, szczególnie w regionie Górnego Śląska, gdzie obecnie tylko 1% naszych magazynów, liczących 400 tysięcy metrów kwadratowych, jest wolny.
Prologis jest liderem rynku, ale tylko nieznacznie pod względem udziałów wyprzedza firmę Panattoni (29% udziału). Kolejna w klasyfikacji jest spółka Segro (13% ). Oczywiście, najwięcej powierzchni wynajętych jest w okolicach Warszawy (319 tys.) oraz na Górnym Śląsku (205 tys.) i w centralnej Polsce (209 tys.).
Choć rynek wynajmu powierzchni magazynowej wciąż rośnie, to fachowcy z branży zauważają już pewne oznaki spowolnienia. Wszystko za sprawą kryzysu finansowego, jaki opanował światową gospodarkę.
– Zaostrzenie polityki kredytowej przełożyło się na korektę planów inwestycyjnych czołowych deweloperów i operatorów logistycznych. Nie oznacza to jednak załamania polskiego rynku magazynowego. Obecnie mamy do czynienia jedynie ze spowolnieniem tempa rozwoju – uważa Piotr Wójcik, analityk z firmy Emerson.
Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield, zauważa, że ostatnio znacznie wzrosły czynsze za użytkowanie magazynów. – To efekt tego, że popyt jest na niezmienionym poziomie, a podaż nie rośnie. Powodem jest kryzys finansowy. Pamiętajmy, że 99% inwestycji jest finansowanych z pożyczek i kredytów. A skoro banki nie chcą ich udzielać, to deweloperzy nie budują – tłumaczy.

Budowanie pod klienta
Do tej pory Polska, z racji znacznych inwestycji w powierzchnie magazynowe, określana była mianem magazynu Europy Centralnej. Czy kryzys zmienia tę sytuację?
– My już jesteśmy magazynem Europy Centralnej i nawet w obliczu kryzysu finansowego ta sytuacja się nie zmieni. Bo w krajach ościennych również obserwujemy spowolnienie. I jeśli kryzys przełoży się na zmniejszenie inwestycji, to proporcjonalnie na wszystkie kraje naszego regionu – odpowiada Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield.
Podobnie uważa Maciej Madejak z Prologis. – Biorąc pod uwagę kraje Europy Centralnej: Czechy, Słowację, Węgry, Rumunię i Polskę, mamy najbardziej dojrzały i rozwnięty rynek magazynowy – przekonuje.
Wiceprezes Prologis argumentuje, że w Polsce jest prawie dwa razy tyle magazynów co w Czechach, gdzie ich powierzchnia jest szacowana na około 2,17 miliona m2. Te proporcje powinny się utrzymać, choć tak dobrze jak do tej pory już może nie być. Eksperci z branży są zgodni, rynek będzie wyhamowywał.
– Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych będzie się rozrastał, ale już nie tak dynamicznie jak w ciągu ostatnich 2–3 lat – prognozuje Piotr Wójcik. Analityk Emersona przyznaje jednak, że istnieje groźba wycofania się niektórych zagranicznych inwestorów z kraju, co może spowodować znaczne ograniczenie popytu. Jednak co do najbliższej przyszłości jest umiarkowanym optymistą. – Każdy kryzys zostaje w końcu zażegnany, a po nim przychodzi czas na odbudowę zaufania inwestorów – uważa. – Możemy zauważyć stopniowe spadki kursów obcych walut, a tym samym umacnianie się złotego, trwają także rozmowy rządu o wprowadzeniu euro od stycznia 2012 roku. Takie przesłanki powinny zachęcić zagranicznych inwestorów do pozostania w naszym kraju ze swoim kapitałem.
Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield nakreśla dwa skrajne scenariusze rozwoju wypadków w najbliższych latach. – Najbardziej pesymistyczny to taki, że gospodarka znajdzie się w stanie recesji i wówczas nie będzie ani podaży, ani popytu. Z kolei wariant hiperoptymistyczny zakłada, że kryzys nie będzie miał żadnego wpływu na zainteresowanie powierzchniami magazynowymi – analizuje. – Prawdziwy scenariusz leży pewnie gdzieś pośrodku.
Maciej Madejak z Prologis nie wierzy w najczarniejszy scenariusz i twierdzi, że branża będzie się rozwijać. – Ale nieco w wolniejszym tempie – zaznacza i przewiduje, że największy potencjał na polskim rynku ma region południowo-zachodniej Polski. – Dolny i Górny Śląsk będą rozwijać się najszybciej – uważa.
Z kolei Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield przewiduje, że magazyny wciąż będą powstawać wokół wielkich aglomeracji miejskich: Warszawy, Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska. – Wątpię, aby firmy inwestowały w innych miejscach, gdyż wiązałoby się to z większym ryzykiem. W obliczu kryzysu awersja do ryzyka jest spora, więc firmy wolą inwestować w sprawdzonych miejscach – przekonuje.
Jednak Piotr Wójcik z Emerson widzi wielki potencjał rozwojowy dotychczas mniej popularnych lokalizacji. – Duże nadzieje na rozwój rynku magazynowego mają mniejsze miasta regionalne: Częstochowa, Lublin, Opole, Toruń, Bielsko-Biała, Bydgoszcz czy Dębica. To właśnie w tych ośrodkach jest planowana w najbliższej przyszłości budowa ponad 300 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wielu inwestorów już teraz planuje wynajęcie swoich magazynów w tych nowo powstających regionach logistycznych – argumentuje.
Według fachowców z branży, deweloperzy będą coraz ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji. Wybudują wtedy, gdy będą pewni, że magazyny zostaną w całości wynajęte. Dlatego przyszłością dla rozwoju rynku w najbliższych latach mają być inwestycje build to suit (inwestycje budowane na indywidualne zlecenia klienta).
– Przewidujemy wzrost inwestycji typu BTS, w związku z potrzebą optymalizacji kosztów oraz procesów logistycznych – potwierdza Robert Dobrzycki, partner zarządzający w Panattoni Europe na Europę Środkową i Wschodnią.

Dariusz Kopeć
Komentarze
Tomasz Olszewski, Partner Cushman & Wakefield, szef działu powierzchni przemysłowych i magazynowych
Prognoza na przyszły rok to trochę jak wróżenie z fusów. Niemniej wiele nam pokażą wyniki branży za IV kwartał – to pierwsze miesiące kryzysu finansowego. Okaże się, jak rynek zareagował na to, co się dzieje na świecie. Aby branża się rozwijała, musi być większa niż teraz dostępność środków finansowych. Wówczas będzie większa podaż, niższe czynsze, a to będzie napędzało popyt i rynek będzie się rozwijał.

Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe na Europe Środkową i Wschodnią
Doskonałe położenie geograficzne Polski na przecięciu szlaków wschód–zachód, północ–południe to potencjał, którego znaczenie będzie rosło wraz z rozbudową infrastruktury drogowej. Oprócz strategicznej lokalizacji, ciągle mamy niższe koszty siły roboczej w porównaniu z krajami Europy Zachodniej. Naszym atutem jest także duży rynek konsumencki, który dysponuje sporą – i ciągle rosnącą – siłą nabywczą. W dłuższym okresie, perspektywy rozwoju są znakomite, w krótszym będziemy zmagali się ze spowolnieniem spowodowanym kryzysową sytuacją na rynkach światowych.

Magdalena Szulc country manager SEGRO Poland
Nie jest jasne, jak kryzys wpłynie na rozwój rynku logistycznego. Istnieje obawa, że inwestorzy będą chcieli przeczekać ten czas i wstrzymają inwestycje, co przełoży się na wyhamowanie popytu na nowe powierzchnie magazynowe. Przeważa jednak opinia, że stabilność polskiej gospodarki spowoduje, że popyt na magazyny utrzyma się. Nadal mamy do czynienia z niedoborem nowoczesnych powierzchni magazynowych, co sprawia, że ciągle istnieje na nie zapotrzebowanie.