Niejednokrotnie podczas spotkań firm outsourcingowych pojawia się pytanie, czy usługi sprzątania i ochrony to wciąż outsourcing. Na tak zadane pytanie, podczas jednej z debat organizowanych przez Outsourcing Magazine, dyrektor rozwoju jednej z wiodących firm rynkowych odpowiedział mniej więcej tak: „Może nie jesteśmy już postrzegani jako obszar outsourcingu, ale może warto przyjrzeć się, czemu tak się stało, i spróbować na te tory skierować pozostałe obszary rynku”.

Perspektywa, jaką zatraciliśmy, stanie się oczywista, kiedy spróbujemy sobie uświadomić, jak daleką drogę przebyliśmy w sposobie realizacji biznesu. Po roku 1989, kiedy zaczynała się rodzić nasza gospodarka, każdy człowiek, który zamierzał otworzyć biznes, zaczynał od wynajęcia lokalu na biuro, zatrudnienia sprzątaczki i sekretarki.

O roli sprzątaczek w gospodarce przed 1989 rokiem niech świadczą choćby sceny z filmu „Nie lubię poniedziałków”. Do pewnego czasu sprzątaczka, a czasem dopiero po niej sekretarka pełniły rolę dystrybutora kluczowych informacji w firmach. Jeszcze w drugiej połowie lat 90. przedsiębiorcy woleli zatrudnić sprzątaczkę na umowę zlecenia, niż powierzyć tę rolę obcej firmie. I nic to, że świadomość trudności w egzekwowaniu skutków i następstw umów o dzieło była taka sama jak dzisiaj. Nic to, że firmy sprzątające legitymowały się ubezpieczeniami OC, gwarancjami i innymi ułatwieniami w egzekucji ewentualnych niedociągnięć, wynikających z przepisów kodeksu handlowego. Rynek sam musiał dojrzeć i nauczyć się na błędach i pozytywnych doświadczeniach firm, które – kopiując wzorce z Zachodu – same były pionierami polskiego rynku.

Ta sytuacja ma także odzwierciedlenie na rynku Real Estate, a ściślej w obecności na nim usług Facility i Property Management. Sześć–siedem lat temu oba te terminy były nieprzetłumaczalne i poza obszarem aglomeracji i okolic Warszawy, która z podażą nowoczesnej powierzchni biurowej próbowała nadążyć za rozwijającym się rynkiem, terminy te nie były powszechnie znane. Zastanawiano się (podobnie jak w odniesieniu do pozostałych obszarów outsourcingu), czy zewnętrzne zarządzanie i kompleksowa obsługa infrastruktury nieruchomości są modą, czy koniecznością. Dziś jest zgoła odmiennie. Każdy menedżer wie, co znaczą oba terminy. Wie również, że nowoczesnego biurowca nie jest w stanie obsłużyć pan Stanisław konserwator.

Zauważyć można jednak jedną dość istotną różnicę, jaka jest między rynkiem Real Estate a generalnym rozwojem gospodarki. Wartość nieruchomości w ostatnim okresie wzrosła ponadprzeciętnie w stosunku do zwykłego rozwoju gospodarki. Dość powiedzieć, że gdy w ciągu ostatnich 3 lat rozwój ten wynosił kilka procent PKB, wartość nieruchomości wzrosła o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset procent. Ten efekt, w połączeniu z rozwojem gospodarki, bogacącym się społeczeństwem, wpłynął zarówno na dynamikę rozwoju rynku nieruchomości, jak i na dynamiczne ruchy w tym obszarze rynku. W związku z rosnącym zapotrzebowaniem na nowoczesne powierzchnie handlowe i biurowe, napływem inwestycji zagranicznych, a co za tym idzie – zwiększonym zapotrzebowaniem na powierzchnie produkcyjne, magazynowe i logistyczne, zaczęło dochodzić do różnych ruchów na rynku Real Estate, związanych z wykupem, fuzjami, przejęciami czy sprzedażami portfelowymi. Dziś mało kto pamięta, stosunkowo niedawną transakcję firmy Stinnes, która wycofała się z rynku marketów budowlanych, sprzedając je sieci Obi. Była to pierwsza tego typu tak wielka i spektakularna sprzedaż całego portfela nieruchomości. Tego typu transakcje nawet sprzed kilku lat giną przyćmione zarówno wielkością, jak i magią sum, gdy porównujemy je ze sprzedażą sklepów przez grupę Casino, czy sprzedaży jednej z pierwszych i sztandarowych inwestycji GTC, tj. Mokotów Business Parku, który w ostatnim miesiącu po zmianie właściciela zmienił także nazwę.

W odniesieniu do zmian właścicielskich istotne i widoczne stają się też ruchy właścicieli odnośnie strategii zarządzania i obsługi portfela swych nieruchomości. Ta strategia zależna jest od głównych czynników:

• kultury biznesu,

• celu, w jakim nieruchomości są nabywane,

• krótko- czy długookresowej strategii portfela.

Zależnie od połączenia tych czynników, właściciel nieruchomości w odniesieniu do kultury prowadzenia biznesu czy strategii na rynku może wykorzystywać obszar obsługi nieruchomości jako narzędzie do podniesienia czy utrzymywania jego wartości lub też jako narzędzie do cięcia kosztów i maskowania niedociągnięć.

Podczas wykonywania okresowej oceny audytowej czy wnikliwego due dilligence przed kupnem obiektu, można łatwo wykryć, czy zapisy w książce obiektu czy książkach urządzeń odpowiadają rzeczywiście wykonywanym czynnościom w określonym czasie, zgodnym z instrukcjami DTR czy przepisami prawa. Warto też przypomnieć, że dla niektórych lokalizacji czy budynków o określonej specyfice czasem zapisy prawa lub DTR mogą być zbyt mało restrykcyjne w stosunku do oczekiwań najemców albo konieczności wykonywania określonych czynności, by utrzymać wysoki standard. Wymagania te najczęściej określają minimalne okresy wykonywania poszczególnych czynności serwisowych, na przykład wymiany filtrów w urządzeniach wentylacyjnych i klimatyzacyjnych w budynku o wysokim standardzie i wymaganiach najemców przy ruchliwej ulicy i wysokim zapyleniu. Mimo że w DTR producenci warunkują wymianę lub czyszczenie filtrów ramami czasowymi lub granicznymi różnicami ciśnień odpowiednich klas filtracji ustawionych na presostatach, można je przeprowadzać częściej, nie czekając na negatywny wynik badania.

Ponownie dochodzimy do stwierdzenia, że sprawna firma FM potrafi doradzić w prawidłowej i optymalnej obsłudze budynku, wspomagając właściciela i zarządcę obiektu kompetencjami, wiedzą i praktyką. Firma wspomaga właścicieli w utrzymaniu nieruchomości w należytym stanie technicznym, aby wartość obiektu była na stałym poziomie. Być może, niezależnie od rosnącego stopnia skomplikowania infrastruktury i jej zagęszczenia w nowoczesnych obiektach albo właśnie m.in. dzięki temu czynnikowi, outsourcing obsługi multitechnicznej budynku czy kompleksowy outsourcing Facility Management staną się w ciągu kilku najbliższych lat, podobnie jak omawiane wcześniej usługi sprzątania, tak powszechne, że zaczniemy zastanawiać się nad stosownością nazywania ich outsourcingiem.

Mikołaj Kusiak
pełnomocnik dyrektora ds. rozwoju
Dalkia Facility Management Sp. z o.o.