Sekurytyzacja aktywów polega na wydzieleniu z bilansu przedsiębiorstwa grupy aktywów, często wierzytelności, przetransferowaniu ich na specjalny podmiot, którym jest spółka specjalnego przeznaczenia lub fundusz sekurytyzacyjny specjalizujący się w emisji papierów wartościowych w procesach sekurytyzacyjnych, i wyemitowaniu przez niego papierów wartościowych, które zabezpieczone są tymi aktywami. Celem procesu sekurytyzacji jest emisja papierów wartościowych, które pozwolą na pozyskanie środków pieniężnych z rynku kapitałowego, zabezpieczonych aktywami, mającymi w przyszłości generować przepływy pieniężne (np. wierzytelności z tytułu wieloletnich umów najmu nieruchomości komercyjnych). W przypadku sekurytyzacji wierzytelności czynszowych z tytułu najmu powierzchni komercyjnych sekurytyzacja może być traktowana nie tylko jako usługa pełniąca funkcję finansową dla inicjatora procesu, czyli przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości, lecz również jako narzędzie zarządzania należnościami. Oczywiście, sekurytyzacja wierzytelności czynszowych ma podobnie jak inne źródła finansowania i ich surogaty swoje zalety i wady.
Podmioty biorące udział w procesach sekurytyzacyjnych to:
– inicjator sekurytyzacji, inaczej aranżer, którym jest pierwotny właściciel aktywów lub ich nabywca;
– spółka specjalnego przeznaczenia lub fundusz sekurytyzacyjny, których jedynym przedmiotem działalności jest emisja papierów wartościowych zabezpieczonych aktywami nabywanymi od inicjatora procesu lub też sprzedaż certyfikatów uczestnictwa w funduszu sekurytyzacyjnym, zabezpieczonych sekurytyzowanymi aktywami lub też wpływami z tych aktywów;
– inwestorzy kupujący papiery wartościowe emitowane przez spółkę specjalnego przeznaczenia lub certyfikaty udziałowe w funduszu sekurytyzacyjnym;
– administrator aktywów, czyli agent serwisowy sekurytyzacji, który zajmuje się obsługą sekurytyzowanych aktywów lub wpływów z nich;
– agencja ratingowa nadająca rating emitowanym papierom wartościowym lub sprzedawanym certyfikatom udziałowym w funduszu sekurytyzacyjnym;
– bank inwestycyjny jako agent emisji, czyli powiernik odpowiedzialny za organizację i obsługę emisji papierów wartościowych, lub doradca emisji;
– doradcy podatkowi i księgowi, którzy opracowują i proponują strukturę transakcji sekurytyzacji;
– podmioty związane z poprawą jakości emitowanych papierów wartościowych, czyli banki i towarzystwa ubezpieczeniowe udzielające gwarancji. Jak widać, podmiotów biorących udział w procesie sekurytyzacji aktywów jest wiele. To m.in. jest powodem wysokich kosztów stałych procesu sekurytyzacyjnego, a jednocześnie wpływa na wysoką minimalną wartość transakcji sekurytyzacji.

Podstawowe koszty sekurytyzacji, które musi ponieść przedsiębiorstwo inicjator procesu, to:
• koszty finansowe (płacone inwestorom) – uzależnione od wysokości ryzyka, im wyższe ryzyko, tym wyższe koszty ponoszone na rzecz inwestorów,
• prowizja banków (z tytułu doradztwa, organizacji transakcji, przeprowadzania emisji, gwarantowania emisji, udzielonego kredytu zabezpieczającego płynność itd.),
• honorarium dla agencji ratingowej,
• honorarium dla prawników i finansistów z tytułu doradztwa prawnego i podatkowego,
• koszty utworzenia spółki specjalnego przeznaczenia lub koszty na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego przeprowadzającego emisję papierów wartościowych.

Zauważyć należy, że większość z tych kosztów nie jest uzależniona od wartości transakcji, lecz stanowi koszty stałe. Im wyższa jest wartość emisji, tym niższy procent wartości pozyskanych środków stanowią koszty sekurytyzacji. W Polsce nie były dotąd przeprowadzane procesy sekurytyzacyjne z udziałem wielu sprzedawców, ale w Europie Zachodniej rozwiązaniem problemu wysokiej wartości procesów sekurytyzacyjnych jest aranżowanie procesu nie przez pojedynczego wierzyciela pierwotnego, ale przez wierzyciela wtórnego, który wcześniej nabywa aktywa lub wpływy z aktywów od wielu przedsiębiorstw będących wierzycielami pierwotnymi. Można doprowadzić do obniżenia minimalnej kwoty sekurytyzowanych wierzytelności jednego przedsiębiorstwa z kilkuset nawet do kilku milionów złotych.


dr Katarzyna Kreczmańska-Gigol

Cały artykuł dostępny w Facility Manager nr 47/2011