Za pomocą leasingu można finansować zarówno pojedyncze nieruchomości, jak też całe portfele, składające się nawet z kilkunastu obiektów, chociaż w praktyce nikt nie ogranicza z góry maksymalnej kwoty transakcji. Wszystko zależy od potrzeb leasingobiorcy i specyfiki firmy leasingowej.

– Raiffeisen Leasing jest firmą leasingową posiadającą w swoim portfelu nieruchomości komercyjne z każdego segmentu – zarówno lokal usługowy za 500 tys. zł, jak i budynek biurowy za ponad 100 mln zł – potwierdza Arkadiusz Etryk, prezes zarządu Raiffeisen Leasing Polska.

Leasing nieruchomości pozwala na sfinansowanie tak samo budowy lub rozbudowy nieruchomości (leasing inwestycyjny), jak i jej zakup, stanowiąc ciekawą alternatywę dla kredytu. Umożliwia też zrefinansowanie nakładów poniesionych w związku z już wybudowaną nieruchomością. Przedmiot leasingu nieruchomości stanowią istniejące nieruchomości komercyjne, a także te będące dopiero w fazie projektów inwestorskich. W tym drugim przypadku umowa leasingu zawierana jest przy udziale współpracującego z finansującym (leasingodawcą) banku, który zapewnia finansowanie pomostowe w okresie pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Do nieruchomości komercyjnych objętych leasingiem zalicza się: biznesparki, budynki i lokale biurowe, budynki handlowe (w tym sklepy wielkopowierzchniowe, a nawet całe centra handlowe) i usługowe, szpitale, sieci hoteli i stacji benzynowych, salony samochodowe, centra ekspozycyjne i logistyczne (hale magazynowe), nieruchomości przemysłowe (m.in. hale produkcyjne). Cały szereg firm oferuje program leasingu lokali użytkowych, pozwalający sfinansować zakup lokalu na potrzeby własne lub na wynajem.

Przy ocenie nieruchomości (w tym także lokali użytkowych) finansujący bierze zawsze pod uwagę z jednej strony jej rodzaj, położenie oraz sposób wykorzystania, z drugiej – spodziewane przychody z nią związane. Początkowo z uwagi na wartość i specyfikę nieruchomości komercyjnych leasing nieruchomości przeznaczony był przede wszystkim dla nielicznej elitarnej grupy największych przedsiębiorstw w kraju. Z czasem rynek coraz bardziej się rozwijał i w efekcie leasing nieruchomości otwierał się na duże korporacje i firmy, potem także na średnie o stabilnej sytuacji finansowej. Obecnie już każdy podmiot gospodarczy chcący nabyć nieruchomość, czy to w celu dalszego wynajmu, czy też na własne potrzeby, może skorzystać z tej usługi, w której stosuje się zarówno konstrukcję leasingu operacyjnego, jak i finansowego.

W przypadku leasingu operacyjnego wszystkie opłaty związane z umową leasingu (początkowa rata, prowizje, opłaty miesięczne, koszty eksploatacji i ubezpieczenia) w pełnej wysokości stanowią koszt uzyskania przychodu u korzystającego. Minimalny okres trwania umowy, jak i tzw. wartość wykupu, ustalone są przez obowiązujące przepisy (minimalny okres leasingu operacyjnego nieruchomości to 10 lat – po tym okresie wartość resztowa musi wynosić 46% wartości początkowej przedmiotu leasingu). W trakcie obowiązywania umowy leasingu operacyjnego nieruchomość znajduje się w ewidencji środków trwałych finansującego i to właśnie on dokonuje odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu. Wartość resztowa może być płatna na moment wygaśnięcia umowy leasingu oraz w miesięcznych ratach w tzw. funduszu gwarancyjnym. Z uwagi na fakt, że grunt nie podlega amortyzacji – nie jest on przedmiotem leasingu operacyjnego, a finansowany jest na zasadzie leasingu finansowego.

W tym przypadkuokreśla się umowę o odpłatne używanie nieruchomości (najczęściej dotyczy jej całości, czyli również gruntu), zawartą na czas określony, gdy suma rat leasingowych bez VAT (wciąż jeszcze na poziomie 22%) odpowiada co najmniej wartości początkowej budynku. W umowie widnieje przy tym zapis, że odpisów amortyzacyjnych w podstawowym okresie umowy dokonuje korzystający. Przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku leasingobiorcy. VAT określony od sumy wszystkich rat wynagrodzenia płatny jest z góry po podpisaniu umowy leasingu. Koszty uzyskania przychodów stanowią: części odsetkowe rat leasingowych, amortyzacja naniesień, koszty eksploatacji i inne związane z użytkowaniem nieruchomości. W leasingu finansowym minimalny okres umowy i tzw. wartość wykupu mogą być dowolnie ustalone przez strony umowy.

Dużą popularnością (niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z umowami leasingu operacyjnego, czy finansowego) cieszy się leasing zwrotny.

– Umożliwia on uwolnienie środków finansowych „zamrożonych” w posiadanych nieruchomościach komercyjnych – ocenia Arkadiusz Etryk.

Ta prawidłowość dotyczy całego rynku, dlatego większość umów leasingu nieruchomości ma właśnie formę leasingu zwrotnego. Polega on na tym, że korzystający sprzedaje własną nieruchomość firmie leasingowej, a następnie korzysta z niej w ramach umowy leasingu nieruchomości. Tym sposobem może uwolnić środki, które wcześniej zainwestował w nieruchomość, i przeznaczyć je na inne cele gospodarcze. Jedyną różnicą w odniesieniu do klasycznej umowy leasingu jest tożsamość korzystającego i zbywcy, który występuje tu w obu tych rolach.

Korzyści płynących z leasingu nieruchomości, nawet bez względu na rodzaj zastosowanych umów, jest wiele. Podstawową jest oczywiście niski koszt pozyskania takiego zewnętrznego źródła długoterminowego pozabilansowego finansowania (do wyboru – w złotówkach lub euro) do 100% wartości (kosztów) inwestycji, co sprzyja optymalizacji struktury bilansu leasingobiorcy (off balance zgodnie z MSSF i US GAAP). Co się na to składa?

Na decyzję o przyznaniu tego typu finansowania, skutkującego równomiernym rozłożeniem obciążeń w czasie trwania umowy, nie trzeba dziś wcale długo czekać. Ponadto, już w trakcie trwania umowy leasingu wartość nieruchomości wzrasta, co oczywiście również generuje określone „plusy”. Obciążenia finansowe w postaci rat leasingowych są dostosowywane do przewidywanej zyskowności firmy w poszczególnych okresach. Mamy także do czynienia z procesem refinansowania istniejących zobowiązań finansowych. Warto dodać, iż jeżeli ma miejsce zakup nieruchomości, to odbywa się on przy minimalnym udziale własnym. Trzeba też pamiętać, że firma leasingowa wystawia pisemną gwarancję odkupienia nieruchomości od leasingodawcy po zakończeniu umowy leasingu i jeżeli do tego dochodzi, to uiszcza się ceny niższe od rynkowych bez negatywnych konsekwencji podatkowych (ryzyka oszacowania przychodu). Generalnie, umowa leasingu należy do kategorii na tyle ważnych stosunków prawnych, że ustawodawca dodatkowo zagwarantował jej moc poprzez odpowiednie uregulowania zawarte w Kodeksie cywilnym i ustawach podatkowych. W efekcie, w okresie leasingu leasingobiorca, będąc gospodarczo właścicielem nieruchomości, ma możliwość korzystania z niej w pełnym zakresie, przy czym wyodrębnienie działalności leasingobiorcy w obszarze nieruchomości od jego pozostałej aktywności nosi charakter outsourcingu.

Przy umowach leasingu finansowego, które mogą być zawierane już na okres od 1 roku (przy leasingu operacyjnym czas ten jest dłuższy – wynosi od 10 do 15 lat), mamy do czynienia z przyśpieszeniem (krótszym okresem) amortyzacji używanego budynku i budowli. A taka zamortyzowana nieruchomość może zostać sprzedana po wyższej cenie rynkowej. W ten sposób uwalniają się ciche rezerwy.

Z kolei całą ratę leasingu operacyjnego możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, zmniejszając tym samym obciążenia podatkowe, a więc optymalizując korzyści. Leasing zwrotny (sale and lease back) pozwala dodatkowo na uwolnienie zamrożonych w nieruchomościach środków, co poprawia płynność finansową leasingobiorcy i zwiększa efektywność wykorzystania posiadanego przez niego majątku. Pod względem samej struktury transakcji możemy jeszcze wyodrębnić tzw. buy and lease, kiedy w grę wchodzi zakup od osoby trzeciej.