Patrząc na pierwsze półrocze 2009 r. widać, że praktycznie na wszystkich rynkach wzrósł wskaźnik wolnych powierzchni w porównaniu do połowy ubiegłego roku. Mimo tego w większości miast nadal utrzymuje się on na niskim poziomie i wynosi średnio miedzy 5 a 10%. Dla stolicy, najbardziej aktywnego rynku w Polsce, na koniec czerwca wyniósł zaledwie 5,67%, niemniej stosunkowo duża aktywność najemców w ostatnich miesiącach nie przekłada się jeszcze na dużą liczbę zawieranych kontraktów. Najwięcej wolnych powierzchni biurowych można znaleźć obecnie w Łodzi (26%) i Wrocławiu (12%). Jeśli chodzi o Warszawę, to najwięcej wolnych biur czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym i na Mokotowie.
Na obecnej sytuacji na pewno skorzystają firmy, które liczą na swój rozwój w ciągu najbliższych lat i już dzisiaj są w stanie podjąć decyzje w sprawie przyszłej lokalizacji biura. Szczególnie polecamy to przedsiębiorstwom wynajmującym powierzchnie biurową w miastach, w których przewidywany jest wzrost stawek – powinny one rozważyć rozpoczęcie tego procesu jak najszybciej, ponieważ taki stan rzeczy nie będzie trwał wiecznie.
Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała i to w całym kraju. Wynika to z prostego faktu wprowadzania na rynek coraz mniejszej liczby nowych obiektów. Na fali spowolnienia gospodarczego wiele firm zamroziło swoje plany ekspansji, decydując się często na renegocjację dotychczasowych umów. Brak nowych najemców, zwłaszcza w opcji pre-lease, czyli podpisania umowy przed rozpoczęciem budowy biurowca, przełożył się z kolei na usztywnienie polityki banków w sferze kredytowania inwestycji. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy maleje podaż, ceny powierzchni biurowych na pewno pójdą w górę. Już w drugim kwartale 2010 r. spodziewamy się wzrostu cen nawet o 15%.

W stolicy najwyżej
W Warszawie będziemy świadkami najwyższego skoku cen, w zależności od dzielnicy może on osiągnąć 8 do 15%. Będzie to jednocześnie największa rozpiętość cenowa w porównaniu do innych miast Polski. Najbardziej konkurencyjnym rynkiem pod względem stawek czynszów pozostanie Łódź, potem Poznań i Wrocław. W Krakowie i Katowicach wzrost cen nastąpi nie wcześniej niż w 2011 r. W Trójmieście w trzecim i czwartym kwartale przyszłego roku zmniejszy się podaż powierzchni biurowej klasy A, wtedy stawki pójdą w górę o około 5–10%.
Nie ma wątpliwości, że w bliskiej przyszłości będziemy świadkami braku podaży w większych miastach Polski, sytuacja ta potrwa do czasu dostarczenia nowych powierzchni, czyli do 2012 r. Wówczas wróci rynek bardziej elastyczny pod względem cenowym.
Wraz ze wzrostem cen właściciele biurowców i deweloperzy staną się mniej elastyczni niż teraz w oferowaniu zachęt dla najemców. Jeśli zatem firma poszukuje dziś biura, warto podjąć aktywne działania, gdyż powoli wychodzimy z rynku najemcy, a wchodzimy w cykl, w którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper.

Renegocjuj
Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert, jeśli chodzi o długość okresu zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet 1,5 roku, 2 lata przed jej zakończeniem. Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują – najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów – firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu.
Patrząc na przeprowadzone transakcje, można powiedzieć, że obecnie co trzeci klient decyduje się na pozostanie w dotychczasowej lokalizacji i przedłużenie umowy najmu. Ważne jest bowiem to, że proces renegocjacji prowadzony jest równolegle z poszukiwaniem nowej powierzchni w innym budynku i dopiero ostateczne warunki wynegocjowane z deweloperami są podstawą decyzji najemcy. Renegocjacje zawsze więc będą częścią procesu, ale ich udział w rynku będzie zależny od momentu, kiedy firmy znowu zaczną podejmować decyzje w sprawie biura z 2–3-letnim wyprzedzeniem. Wówczas powrócimy do sytuacji rynkowej sprzed dwóch lat, czyli umów typu pre-lease oraz większej skłonności deweloperów do oferowania dodatkowych zachęt.

Korzystaj z pre-lease
Największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że przedsiębiorstwo, które będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2 tys. mkw może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5 tys. mkw.
Podobna sytuacja może zdarzyć się w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestorowi zostaje z 15–25% wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas jest w stanie zaoferować większe zachęty cenowe i dłuższy okres zwolnienia z czynszu.

Robert Kaniewski
partner w dziale powierzchni biurowych Colliers International