Usługi zarządzania obiektami handlowymi są zazwyczaj droższe niż opieka nad biurowcami czy magazynami, wymagają bowiem specyficznej wiedzy i doświadczenia. Pokazuje to przykład niemieckiego dewelopera ECE, którego sieć obejmuje ponad 100 galerii handlowych w całej Europie.
– Ich dyrektorzy – nazywani center managerami – przechodzą gruntowne, kilkuletnie szkolenie, włącznie z wielomiesięcznymi praktykami w różnych miastach w Polsce i za granicą – podkreśla Jarosław Szymczak, odpowiedzialny w ECE za zarządzanie centrami w naszym kraju i na Litwie.

Magnes na klientów
Tak jak w przypadku innych nieruchomości komercyjnych, w administrowaniu obiektami handlowymi również chodzi o to, by wynająć wszystkie dostępne powierzchnie. Dla najemców ważny jest jednak nie tylko standard budynku czy jego lokalizacja, ale przede wszystkim to, ile osób go odwiedza. Każdy wchodzący do galerii jest przecież ich potencjalnym klientem.
Dlatego menedżerowie centrów handlowych podchodzą do marketingu inaczej niż ich koledzy zarządzający biurowcami.
– Musimy stosować działania z obszaru B2C, podczas gdy w przypadku innych nieruchomości komercyjnych wystarczy B2B – tłumaczy Janusz Stupkiewicz, dyrektor warszawskich Złotych Tarasów, które co miesiąc odwiedza 1,6 mln osób.
Oprócz promocji ważny jest także odpowiedni dobór najemców w centrum. Tak, aby klienci po prostu chcieli do niego przychodzić.
– Nie można więc wynająć całej powierzchni bankom, bo one dają przychody, ale nie przyciągają odwiedzających – zaznacza Janusz Gutowski, prezes JG Management – spółki, która zarządza kilkoma centrami handlowymi w Gdańsku, Wrocławiu i Legnicy. W każdej galerii obok banków muszą więc znaleźć się także butiki, restauracje, czasem multipleks i – obowiązkowo – supermarket spożywczy.
Nawet średniej wielkości centrum handlowe może liczyć na kilkadziesiąt tysięcy klientów dziennie. Tak duża liczba gości to kolejne wyzwanie dla facility managera. Częściej niż w biurowcach trzeba usuwać awarie, sprzątać korytarze i sanitariaty. W obiektach handlowych nierzadko stosowane są skomplikowane rozwiązania techniczne i architektoniczne, np. szklane sufity, kopuły czy akwaria. Opieka nad nimi to dodatkowy problem, z którym musi sobie poradzić zarządca takiego budynku.

Dochodowy znaczy skuteczny
Właściciele galerii handlowych – nierzadko międzynarodowe fundusze inwestycyjne – zazwyczaj nie zarządzają nimi bezpośrednio. Najczęściej obiekt należy do kontrolowanej przez nich spółki celowej. To jej szefowie podejmują strategiczne decyzje, zajmują się obsługą finansowania całej inwestycji i w większości wypadków również księgowością. Nadzorują też pracę właściwego zarządcy nieruchomości – property lub center managera.
Obowiązki zarządcy wynikają z przepisów prawa (ustawa o gospodarce nieruchomościami, prawo budowlane i kodeks cywilny) i zapisów umowy o zarządzanie. W ich zakres wchodzi marketing centrum handlowego, a także relacje ze światem zewnętrznym – najemcami, dostawcami prądu, wody i ogrzewania, klientami, urzędami oraz kontrahentami.
- Przedstawiciel zarządcy jest zazwyczaj prokurentem spółki, do której należy powierzona mu nieruchomość. Wszelkie umowy zawiera więc w jej imieniu, ale to spółka jest ich stroną – wyjaśnia Janusz Gutowski.
Inną ważną powinnością zarządcy jest dbałość o utrzymanie techniczne obiektu, w tym serwis instalacji, sprzątanie i ochronę. W zdecydowanej większości wypadków center manager zleca te zadania zewnętrznym przedsiębiorcom. Albo kompleksowo facility managerowi, który część z nich realizuje sam, a do reszty wynajmuje podwykonawców, albo bezpośrednio outsourcerom świadczącym potrzebne usługi.
DTZ – globalna firmy doradcza, która zarządza w Polsce 11 centrami handlowymi – stosuje oba te modele. Wojciech Zawierucha, dyrektor operacyjny w jej polskim oddziale, zwraca uwagę na jeszcze jedno zadanie center managera. To przygotowywanie raportów dla właściciela.
– Center manager umieszcza w nim zarówno informacje o bieżącej działalności obiektu, jak i swoje rekomendacje w sprawach, w których decyzję musi podjąć właściciel – tłumaczy Zawierucha. Zarządca może też zaproponować sposoby obniżenia kosztów eksploatacji nieruchomości, np. wymianę oświetlenia na bardziej energooszczędne.
Co ważne, centrum handlowe powierzone pieczy property managera musi osiągać założone przychody i przede wszystkim z tego właściciel obiektu rozlicza zarządcę.

Outsourcingowy minimalizm
Na rynku działają także firmy, które same zarządzają swoimi centrami handlowymi. To zazwyczaj sieciowi deweloperzy obecni w kilkunastu krajach z szerokim doświadczeniem w tym sektorze. Tacy jak wspomniane ECE albo francusko-holenderskie Unibail-Rodamco, posiadające 100 sklepów w 12 państwach. ECE zarządza w Polsce wybudowanymi przez siebie galeriami w Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu, a także trójmiejskim Alfa Centrum, należącym do innej firmy. Natomiast Unibail-Rodamco jest współwłaścicielem dwóch warszawskich centrów handlowych – Galerii Mokotów (do spółki z GTC) i Złotych Tarasów (do spółki z ING). Firma odpowiada też za kompleksowe zarządzanie tymi obiektami.
ECE outsourcuje tylko niektóre usługi związane z bieżącą obsługą obiektu, jak sprzątanie, ochrona, wywóz śmieci czy okresowe przeglądy techniczne. Innych nie ma potrzeby, bo – jak przekonuje Jarosław Szymczak z ECE – firma zatrudnia doświadczonych fachowców ze wszystkich dziedzin zarządzania obiektami handlowymi.
W przypadku Unibail-Rodamco zakres współpracy z firmami outsourcingowymi jest nieco szerszy, obejmuje m.in. obsługę techniczną posiadanych obiektów.

Procent dla zarządcy
Wynagrodzenie center managera to procent od zebranego czynszu. Wynosi ono od 2 do nawet 6%, ale zależy od wielkości obiektu, jego złożoności technicznej, liczby i rodzaju najemców, a także dodatkowych obowiązków powierzonych zarządcy. Zazwyczaj jest wyższe niż w przypadku biurowców czy magazynów.
– Dla obiektów o relatywnie małej powierzchni (do 10 tys. m2) i w konsekwencji z niższymi przychodami ustalane jest zwykle minimalne wynagrodzenie miesięczne – zwraca uwagę Wojciech Zawierucha z DTZ.
Z kolei opłaty za usługi z zakresu facility management to określona stawka za metr kwadratowy. W przypadku obiektów handlowych kształtuje się ona na poziomie 60–70 eurocentów. Do tego trzeba jednak często doliczyć dodatkowe wynagrodzenie – na przykład procent od kontraktu z firmą ochroniarską.
Zarządzanie nieruchomościami jest określane mianem biznesu na trudne czasy. Przychody z tego tytułu nie zachwycają w okresie prosperity. W czasach kryzysu ich stabilność jest jednak trudna do przecenienia.

Dawid Kocik

Komentarze
Janusz Stupkiewicz, dyrektor centrum handlowego Złote Tarasy, Unibail-Rodamco
Inwestujemy w centra handlowe i z reguły również nimi zarządzamy. Jeśli kupujemy obiekt za setki milionów euro, to chcemy mieć nad nim bezpośredni nadzór. Dlatego w naszych centrach na zewnątrz wyprowadzamy tylko sprzątanie, ochronę, obsługę techniczną i prawną oraz archiwizację, a z dostawcami tych usług współpracujemy bezpośrednio. To bardziej efektywne niż wynajmowanie facility managera, który i tak większość zadań zleci podwykonawcom. Nie przejmujemy natomiast nadzoru nad instalacjami najemców. Unikamy też sytuacji, w których ta sama firma obsługuje i nas, i ich. Jest to bowiem dość skomplikowane, na przykład technicy pracujący na rzecz najemcy muszą mieć inne uniformy niż ci, którzy świadczą usługi dla nas. Nikt przecież nie chce płacić za serwis cudzych instalacji.

Wojciech Zawierucha, dyrektor operacyjny, DTZ
Facility management obiektów handlowych jest zdecydowanie bardziej złożone niż innych nieruchomości komercyjnych. Dlatego powierzenie zarządzania obiektem handlowym profesjonalnej firmie jest bardziej kosztowne niż opieka nad biurowcem czy magazynem. Obszar naszej odpowiedzialności w poszczególnych nieruchomościach jest zazwyczaj szerszy niż obowiązki zarządcy wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej obejmuje on także prowadzenie księgowości spółki celowej i zarządzanie jej aktywami. Praktyka rynkowa jest taka, że to najemca odpowiada za utrzymanie w stanie niepogorszonym lokalu oraz wszystkich systemów i instalacji działających wyłącznie na jego potrzeby. Firmy świadczące usługi dla centrum handlowego, np. utrzymania technicznego czy sprzątania, często jednak oferują swoje usługi również najemcom i to po preferencyjnych stawkach.